劉學龍／商用不動產屢見驚奇 資金競逐

今年一月才剛結束，光是單一家壽險業者便捧著超過一百五十億元資金買進商用不動產，其中買進的新竹市公道五路的「新竹萊恩廣場」成交總額逾五十六億元，更創新竹地區單宗總額最高的商用不動產交易案，顯見商用不動產仍是資金競逐的項目。

去年年底各部會祭出「打炒房」措施，央行更針對住宅與土地祭出信用管制，反觀商用不動產買氣則充滿驚喜，不單壽險業者持續投入資金，近幾年甚至賺到錢的台商都回台買商用不動產成立總部，顯見商用不動產除壽險投資需求外，還有台商回台加碼設總部或擴編的實質需求。

通常我們會比較錢進股市、房市及債市的投資報酬率，相較於股市的高風險與債市的低收益，房市收益穩定，再加上華人文化中「有土斯有財」的觀念深植人心，不動產一直被視為抗通膨保值的首選標的。

以商用不動產的租金收益率來看，台北市普遍有百分之二點五至百分之三，出了台北市通常會超過百分之三，以甫成交的「新竹萊恩廣場」為例，租金收益率高達百分之三點七，算是相當好的投資表現。

筆者認為目前資金還是相當充沛，加上史上最低利率環境，但住宅與土地受到政府的房市抑制措施影響，有機會把過往這些主要集中投資住宅的投資人，將部分資金轉向投資商用不動產。再加上台灣的產業持續在發展，內外資製造大廠持續加碼，筆者在近期跑了一趟南科，園區範圍就高達一○三八公頃，光是開車就繞了很久，其中「護國神山」台積電在南科已經有三處晶圓廠在營運，後續還有四奈米以及三奈米新建廠房逐步加入產線，光是台積電的廠房面積便占地達二十四個足球場之大。

進一步來看，產業進駐最直接有感的就是帶來就業機會，以新竹科學園區來舉例，竹科的成熟發展，加上學術機構如工研院、交大、清大等的人才鏈結，奠定了當地的經濟發展基礎。現在台積電大舉於台南擴廠，勢必引進定住人口，後續帶來的是居住跟消費等基本需求，光看台南地價與房價漲幅就知道帶進的效益有多高，預期這波產業回台設廠以及外資進駐台灣布局將還會在各地的科學園區以及工業區持續發酵。

筆者認為現階段的台灣正處於資金回流、高人才質量、產業積極擴張的絕佳契機，各項經濟指標都成正向發展，市場活絡是必然現象。再加上適逢五Ｇ及電動車時代來臨，以台灣科技產業具質具量的表現，勢必在電動車產業鏈也能扮演重要角色。但有個比較需要警醒的是，現在台灣產業發展過度集中在半導體等科技產業，不像美國科技工業發展均衡，建議可以多方規畫與布局其他產業，讓台灣多幾座「護國神山」。