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章定煊/買預售屋 留意業者的主場優勢

有一次跟一位媒體朋友聊起一個話題,預售屋與新建成屋簽約,與一般透過房屋仲介交易中最大的差異是什麼?我的答案是在預售屋與新建成屋的簽約過程中,業者占盡了主場優勢。

在透過中古屋仲介的簽約過程中,除非仲介與代書存有其他不良心態,基於不想有後續交易糾紛與負上法律責任,都會對買賣雙方詳細說明買賣契約中間的條文。尤其是針對會影響雙方權益的關鍵性條文,代書經常會不厭其煩的詳細解說。目前國內大型仲介體系通常都會先進行產權審查,使用內政部標準範本來簽約。在這過程中民眾比較可把焦點集中在確認屋況、履約保證、仲介收費、違約罰則這些點上面。

然而在新屋與預售屋部分,簽約的過程中,不但是在業者的案場進行簽約,而且簽約的協助人員都是業者的人員,在這種情況下,消費者是否能夠了解合約的內容對其權益的影響,在足夠的資訊下簽下合約是有很大疑問的。

遺憾的是,當消費者在業者案場熱烈氛圍下,加上舌粲蓮花口頭說明下所簽下的合約,當糾紛發生時,消費者除了白紙黑字的合約外,根本無從舉證業者口頭說明的種種說詞。尤其是最近不知真假的熱銷秒殺氛圍下,消費者更是容易在急迫下簽下對自己不利的合約。

在業者的主場優勢中,唯一能保護消費者的,就是消費者保護法中的合約審閱權及內政部定型化契約範本。過去朋友要買預售屋時,我通常的建議就是把合約帶回家,跟內政部的定型化契約逐條比對,就其差異點仔細思考,將其中的權益影響仔細推敲;其次,就建商履約保證的方式進行分析,了解對消費者的保障是否足夠;最後是觀察建商增加的消費者磋商條款與附加同意書,消費者要負擔的風險為何。

今年十月與十一月內政部聯合各單位對全台灣預售案場的檢查中,居然發現使用契約完全符合內政部契約規範的僅有少數,不合格率之高令人不由得提高警惕。

以過去發生過的預售屋糾紛中,經常發現對於可以保護消費者的條款,在建商的定型化契約中已經偷偷的將之取代。原本應該建商負擔的瓦斯管線費用被轉嫁消費者、建商可以不經消費者同意逕自以所謂的同級品更換建材、面積短少建商可以不找補、沒有保留交屋款驗屋瑕疵只能以保固處理。

更常登上新聞版面的就是建商以二次施工用來吸引消費者的各項設施,被建商以附加同意書將風險移轉給了消費者,於是健身房圖書室休閒設施被拆成了機車停車位、豪華迎賓大廳被拆成了涼亭、英式長窗設計被拆成了陽台……,因為附加同意書存在,消費者根本求償無門。建議消費者最好能將契約書帶回家,嚴格的進行合約審閱,避免在建商的主場優勢下讓自己的權益受損。

建商 內政部 預售屋

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