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章定煊/2025之後的住宅市場該何去何從

初學估價的第一門功課,教授就會問,估價估的是什麼「價」?估價師估的是「價格」還是「價值」。估價師界都知道一件事,在台灣估價中以比較法產生的「價格」經常高於以收益還原法的「價值」甚多。如果回頭去調整收益還原法的一些因子,讓它去貼近現在的市場價格,很容易了解支持目前市場價格的因素到底是什麼?我們必須設定一個非常低的利率水準,接近於零風險的風險貼水,而且頗高的複合租金成長率算出接近於市價的價格。

從這裡就可以推知支持目前高房價的三個基本要素,超低利率的金融環境、相信未來利率不再走高、期待租金將持續成長。這就是目前台灣房價只會漲不會跌神話的三大基石。只要基石穩固,神話就能持續,一旦基石鬆動了,房地產神話就會跌下神壇。

這些基石有些自然形成的,比如說剛好台灣戰後的人口出生潮,讓購屋年齡層人口維持高檔;家戶平均人口逐漸縮減,使家戶量上升,抵銷了部分人口縮減帶來的衝擊。有些則是人為操縱的,比如說不合理的利率水準與資金量、違逆人口動態的公共建設。

為因應新冠疫情,美國祭出無限量寬鬆後,我立即就預測將會有一大波的資金潮刺激國內的房市,當然民眾預期心理起了不少推波助瀾的作用,目前有些案場的來客量的確是有些火爆,各類房價指數都出現推升狀態。由於美國聯準會宣示低利率起碼維持到二○二二年,許多金融專業機構預測低利率會維持到二○二三年,預期這波房地產榮景這兩三年沒有問題。其實我看得更樂觀一些,因為美國釋出的貨幣量實在太大,以上次美國聯準會縮表的節奏來看,貨幣退潮的速度將非常緩慢,所以我預測房市多頭有機會到二○二五年。

以目前稅制結構,房地產不宜短線買賣。所以即使房市多頭有機會走到二○二五年,但是二○二五年之後呢?如果經濟復甦了,不合理的低利率將會走揚;擾亂資源分配的過剩資金可能退場;台灣戰後人口潮步入高齡,人口斷崖的新生代陸續成為購屋主力,當支持價格超過價值的基礎被動搖,房地產不跌神話是否能持續就有隱憂了。當然我們不排除更過分的財政政策與貨幣政策可能出爐,畢竟台灣數十年來累積的經濟實力,還有被提取的空間。無論如何二○二五年以後的房地產景氣能見度不高,目前購置住宅者,建議仍是以價值導向為主要依歸,也不要過度曝險為宜。

(作者章定煊是景文科技大學財務金融系副教授)

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