快訊

獨/正式揮別前夫 何妤玟、大隸上節目一吻定情?

十三五規劃期限將至:「地攤經濟」仍難挽中國困局

章定煊/2025之後的住宅市場該何去何從

初學估價的第一門功課,教授就會問,估價估的是什麼「價」?估價師估的是「價格」還是「價值」。估價師界都知道一件事,在台灣估價中以比較法產生的「價格」經常高於以收益還原法的「價值」甚多。如果回頭去調整收益還原法的一些因子,讓它去貼近現在的市場價格,很容易了解支持目前市場價格的因素到底是什麼?我們必須設定一個非常低的利率水準,接近於零風險的風險貼水,而且頗高的複合租金成長率算出接近於市價的價格。

從這裡就可以推知支持目前高房價的三個基本要素,超低利率的金融環境、相信未來利率不再走高、期待租金將持續成長。這就是目前台灣房價只會漲不會跌神話的三大基石。只要基石穩固,神話就能持續,一旦基石鬆動了,房地產神話就會跌下神壇。

這些基石有些自然形成的,比如說剛好台灣戰後的人口出生潮,讓購屋年齡層人口維持高檔;家戶平均人口逐漸縮減,使家戶量上升,抵銷了部分人口縮減帶來的衝擊。有些則是人為操縱的,比如說不合理的利率水準與資金量、違逆人口動態的公共建設。

為因應新冠疫情,美國祭出無限量寬鬆後,我立即就預測將會有一大波的資金潮刺激國內的房市,當然民眾預期心理起了不少推波助瀾的作用,目前有些案場的來客量的確是有些火爆,各類房價指數都出現推升狀態。由於美國聯準會宣示低利率起碼維持到二○二二年,許多金融專業機構預測低利率會維持到二○二三年,預期這波房地產榮景這兩三年沒有問題。其實我看得更樂觀一些,因為美國釋出的貨幣量實在太大,以上次美國聯準會縮表的節奏來看,貨幣退潮的速度將非常緩慢,所以我預測房市多頭有機會到二○二五年。

以目前稅制結構,房地產不宜短線買賣。所以即使房市多頭有機會走到二○二五年,但是二○二五年之後呢?如果經濟復甦了,不合理的低利率將會走揚;擾亂資源分配的過剩資金可能退場;台灣戰後人口潮步入高齡,人口斷崖的新生代陸續成為購屋主力,當支持價格超過價值的基礎被動搖,房地產不跌神話是否能持續就有隱憂了。當然我們不排除更過分的財政政策與貨幣政策可能出爐,畢竟台灣數十年來累積的經濟實力,還有被提取的空間。無論如何二○二五年以後的房地產景氣能見度不高,目前購置住宅者,建議仍是以價值導向為主要依歸,也不要過度曝險為宜。

(作者章定煊是景文科技大學財務金融系副教授)

延伸閱讀

宏匯廣場搶進藍海 一站滿足幼齡、樂齡家居需求

議員質疑「賤租公有地給康橋每坪1300元」 新北教育局回應了

「央北會和副都心一樣嗎?」 這些重劃區網路聲量大

無疫苗怎辦?美國得犧牲142萬人才有群體免疫

相關新聞

葉匡時/員工的政治價值與市場價值

幾個月前,某民選首長的重要幕僚因緋聞被迫離職後,當起Uber Eats外送員。職業無貴賤,我無意貶低外送員這個對社會很有...

龔天行/從螞蟻科技集團觀察金融科技的發展趨勢

螞蟻科技集團計畫近期在香港及上海IPO,IPO金額預估高達三五○億美元,打破之前沙地阿拉伯國營阿美石油公司上市募資二九四億美元的紀錄。螞蟻集團的預估市值二千五百億美元將與全球資產最大的中國工商銀行相當,超過美國的花旗、美銀等老牌金融機構,僅小於摩根大通集團。

黃耀輝/財政危機 迫在眉睫

行政院會送請立院審議的明年度中央政府總預算案,歲入負成長百分之二點九,歲出卻成長百分之四,致預算短絀近一千二百億,財政狀...

丁學文/你,不要小看創新顛覆者

「代工」,是塑造台灣經濟奇蹟的土壤;「人才」,是台灣得天獨厚的老天賞賜;「積澱」,是多少年來台灣勤勤懇懇留下來的痕跡。但...

名人TALKS/2025之後的住宅市場該何去何從

初學估價的第一門功課,教授就會問,估價估的是什麼「價」?估價師估的是「價格」還是「價值」。估價師界都知道一件事,在台灣估價中以比較法產生的「價格」經常高於以收益還原法的「價值」甚多。如果回頭去調整收益還原法的一些因子,讓它去貼近現在的市場價格,很容易了解支持目前市場價格的因素到底是什麼?我們必須設定一個非常低的利率水準,接近於零風險的風險貼水,而且頗高的複合租金成長率算出接近於市價的價格。

熱門新聞

商品推薦

udn討論區

0 則留言
規範
  • 張貼文章或下標籤,不得有違法或侵害他人權益之言論,違者應自負法律責任。
  • 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論,經網友檢舉或本網站發現,聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。
  • 對於無意義、與本文無關、明知不實、謾罵之標籤,聯合新聞網有權逕予刪除標籤、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿下標籤。
  • 凡「暱稱」涉及謾罵、髒話穢言、侵害他人權利,聯合新聞網有權逕予刪除發言文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。