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父母幫買房錯了嗎?爸媽幫我付200萬頭期款賣房,我賣房竟要多繳28萬房地合一稅?


家偉因為結婚生子而換屋,這間陪著他打拼5年的小屋明天就要交屋,心裡有些不捨。

家偉當初為了工作,只能離家外出打拼,獨居大都市。租金高漲,沒有廚房只能外食不健康,所以他省吃儉力想買房。

還好父母願意幫忙出頭期款,終於在這個大都市擁有自己安身立命的小窩。

沒想到賣掉舊屋後,國稅局查出當時他父母匯款到履約保證帳戶的200萬,屬於「無償為他人購置財產的贈與行為」,沒有申報贈與稅。

國稅局依查得資料,以房地的房屋評定標準價格及公告土地現值總額為基礎,按家偉爸爸出資額比例核定贈與總額60萬餘元,未超過贈與免稅額244萬,不用繳贈與稅。

雖然家偉爸爸不用繳贈與稅,可是造成了家偉的購屋成本降低,反而增加房地合一稅

⏰房地合一稅是怎麼算出來的?

✅步驟1:先算有多少所得?

成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)

✅步驟2:再算要繳多少所得稅?

課稅所得(稅基)x適用稅率=所得稅

⏰購屋代出資相關稅法

家偉爸爸贈與頭期款,為什麼會導致購屋成本降低呢?

因為遺贈稅法第10條第1項規定,『贈與財產價值之計算,以贈與人贈與時之時價為準。』

因為贈與財產是不動產,將會按土地的公告現值加上房屋的評定價格,按比例計算贈與金額,所以從原來的200萬,降低為60萬,此時可能會不用或少繳贈與稅。

但是賣屋時,就會因為購屋成本減少,而增加房地合一所得稅的負擔。

家偉因為爸爸贈與不動產的行為,多了140萬(200萬-60萬)的假性獲利,滿5年未滿10年稅率20%,所以多繳28萬的房地合一稅😭😭

 ⏰R姐教你一招解決:

家偉爸爸以自己的資金,無償為他人購置財產,但該財產因為是不動產。所以贈與稅的稅基,就應該是不動產的價值,而非他代為支付的價金200萬元。

R姐建議,如果家偉爸爸想贈與現金,就直接匯款給家偉,讓子女自己處理。子女再將資金購屋,就不會導致「購屋成本降低」,而增加房地合一所得稅。

⏰R姐加碼分享:

雖然當初一個動作做錯,導致家偉的房地合一稅暴增。但如果符合「房地合一稅之重購退稅優惠」,所繳的房地合一稅是可以退回來的。

不動產的買屋、持有和售出,期間涉及的稅務法規很多,建議是在買賣屋之前先諮詢專家。

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《作者:廖嘉紅》不動產及保險-傳承稅務顧問

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