當你繼承的不動產 有貸款，無力負擔 出售，教你２招 有效降低房地合一稅
黃爸爸108年3月買了中部的華廈，112年5月過世，黃先生繼承了這間房子。
繼承時房屋評定現值及公告土地現值（下稱房地現值）是400萬，但房貸還剩700萬。黃先生因為無力還貸款，112年9月以900萬賣掉房子。黃先生不知道，當繼承房子有貸款，賣掉後要繳多少房地合一稅？你也想知道嗎？
⏰非自願性出售不動產稅負函釋
黃先生因無力負擔房貸被迫出售，合併黃爸爸的持有期間超過2年未滿5年，因此要承擔35%的房地合一所得稅率。非自願出售要承擔這麼高的稅率，真的太不公平了！
幸好，財政部在年110年6月11日公告（台財稅字第11004575360號）：
對於此種「因繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、 土地者」，出售持有期間在5年以下的不動產，得適用20％稅率課稅。
⏰當你繼承的不動產有貸款，國稅局的說明:
財政部高雄國稅局表示，當個人繼承取得房地時，如果是被繼承人(黃爸爸)用這個房地向銀行、農會等金融機構抵押擔保所借的貸款餘額，該貸款餘額超過因繼承取得之房地價值（房地現值合計）部分。且確實由該個人(黃先生)實際負擔償還的話，屬於繼承的額外負擔。
未來在出售該房地時，依房地合一新制規定計算交易所得時，可以減除該項額外負擔。
「房貸700萬」是黃先生繼承不動產的額外負擔，但是在計算房地合一稅，並不是扣除房貸700萬。
繼承取得房地之額外負擔金額，是實際負擔貸款餘額700萬元，扣除繼承時房地現值400萬元，所以為「300萬元」
⏰當你繼承的不動產有貸款，無力負擔非自願出售，房地合一稅國稅局算給你看：
房地交易所得=房地出售價額-成本-額外負擔-移轉費用所以售價900萬元，減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），房地交易所得為143萬元。
非自願性出售不動產稅，房地合一稅率20%，所以需要
負擔28.6萬元（143萬元×20%）房地合一稅。
⏰有貸款的繼承房轉售，變成「紙上富貴」嗎?
黃先生的繼承房售價900萬，扣除房貸700萬、移轉費用(仲介費等)27萬、房地合一稅28.6萬後，黃先生實際的獲利才144.4萬。
⏰不動產傳承稅負成本，比你想像的大：
105年房地合一稅新制上路後，因為新制是以不動產持有期間長短適用所得稅率，合併被繼承人的持有期間未滿2年稅率高達45%，超過2年未滿5年稅率35%，滿5年未滿10年稅率20%。不動產取得成本是繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」，與市價差額高達7~8成。
「高稅率」及「偏低成本認定」的雙面夾殺，將導致需繳納高額的房地合一稅。房地合一新制下，請務必留意不動產繼承稅負規劃。
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