「危老」重建與「都市更新」重建之差異？

吳任偉律師

一、什麼是「危老」重建？

(一)台灣位於地震發生高危險地區，為因應未來可能之災害風險，促使結構安全堪虞之「危險」、「老舊」建築物加速重建，以維護國民生命財產之安全；另為提供政策誘因，放寬部分法令限制，以協助上開建築物之加速重建，使目前已完成整合之建築物所有權人，得依以較簡易之程序，快速完成重建；並促進尚未完成整合者，得依各項獎勵誘因，加速整合完成重建。

這就是「危老」重建的基本概念，法源為《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》（以下簡稱「危老條例」）。

(二)簡單來說，舉凡「危險」、「老舊」的「合法建築物」，只要符合以下要件（註1），即可依據「危老條例」，由新建建築物之起造人擬具重建計畫，在取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意下，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照，進行重建：

1.都市計畫範圍內；

2.未經目的事業主管機關指定為具有歷史、文化、藝術及紀念價值；

3.且同時具有下列情形之一者：

(1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

(2)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

(3)屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

(三)另外，政府為鼓勵「危險」、「老舊」的「合法建築物」進行重建，也釋出多項優惠，讓符合資格者在申請重建的同時，可以享有容積獎勵、放寬「建蔽率」及高度管制與稅賦減免、優惠貸款、法令諮詢、社會住宅或租金補貼、融資貸款信用保證及資金補助等諸多優惠。這些優惠的相關法規及配套措施，相關主管機關也陸續建置並逐步落實。

(四)須注意者，實務上見解認為，「危老條例」係規範都市計畫範圍內危老建築物之重建，而以都市計畫中所為之土地使用強度管制之放寬為誘因，希冀改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，可知「危老重建」係屬於都市計畫體系中的制度及開發手段，在適用上自應遵循都市計畫體系的基本價值及指導原則。

因此，所謂「都市計畫範圍內」，仍應符合《都市計畫法》所規範之土地使用分區管制土地使用分區管制，包括使用區之劃定及使用強度等規定。

全文請見永然文化出版之《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》