《「我是有錢人」迷思790》退休後借錢投資是好生意？理財型房貸及車貸藏恐怖陷阱

被動收入真的增加了嗎？

最近，筆者因為與不少（準）退休族聊天，聽到不少人，在利用理財型房貸及車貸，做以下兩件事：

其一是用房貸差額（將房子進行理財型房貸，利率約2.5%~3.5%，先貸出一筆錢，並用這筆錢，買入高配息標的後，領取一定的配息，再扣掉該繳的房貸利息後的差額），做為自己的退休金之用。

其二，則是用車貸（或理財型房貸）購買露營車，既能節省退休後，常常四處旅遊的高昂住宿費用，又可以先把購車款省下來，去做更積極的投資以生利、降低支付貸款的負擔。

以3.5%的車貸利率為例，假設投資報酬率有6%，對於投資人來說，還是有2.5%~3.5%的收益可得（我估的比實際低很多，因為假設車貸期間為5年，有可能未來投資市場的年化報酬率，不會像去年那麼好）。

先說結論，筆者不贊成第一種理財型房貸的目的，但會有條件（露營車是必需項目，且貸款利率得控制在3.5%以下）地，認同第二種理財型房貸或車貸的做法。

首先以理財型房貸為例，一直聽聞銀行，會鼓勵有房子的客戶，向銀行申請理財型房貸，再把借出來的錢，投入高配息的金融商品之中。他們的說法是：扣掉每月房貸利息，屋主手中還可以多出一筆額外的閒錢可供花用。如此一來，屋主等於什麼成本都沒有多付，就平白多出一筆「被動收入」。

但，世界上真有如此「一本萬利」的好康嗎？筆者實際以貸款100萬元為例，在年利率2.5%之下，每月的房貸償還金額約是5300元。假設用100萬元的本金，去投資一檔年配息「只有6%」的高收債商品，先暫且不管配息是否會吃到本金，每月只可以拿到5000元的配息而已。

以上數字再怎麼看，「借理型房貸買高配息標的」都不可能划算。也就是說，除非配息率拉高到6.4%以上，理財房貸戶每月，才能有一點點的差額可得（每月差不多只有33元），能夠用在退休生活之上。

退休族小心！恐無法安穩過日子

所以，以上這種方法，有以下幾大嚴重問題：

問題一、退休金極有可能「每月不固定」，恐怕難以支應每月必須支付的各項定額帳單。

問題二、如果是老房子，能貸出來的錢可能並不多。就算貸款100萬元，且年化配息率能有10%，每月才只能拿到8334元。扣掉要還給銀行的利息—5300元，只剩下3000多元而已。先不要說現在市場上，已經找不到「年化配息率10%」的標的了。請問這樣的金額，能讓退休族安穩退休嗎？

問題三、房貸利率越高，「差額（配息-房貸利息）」就會更加縮水。就算屋主夠幸運，理財型房貸能夠貸出1000萬元，在同樣年化配息率（以10%為例）及最優貸款利率（2.5%）下，每月是能從理財型房貸「榨」出3萬元。

但別忘了，以上「3萬元」，可是在「房貸利率2.5%」之下的結果。假設房貸利率升到3.5%，每月光是還房貸，就得5萬8000元。等於差額就縮水到只有2萬5330元了。

問題四、忽略配息率並非固定不變，且海外投資更有匯兌風險。（準）退休族也不要忘了：每年的配息率，可是會上下波動的（一旦配息率下跌，就代表差額會更少），更不要說高配息，幾乎不可能「不吃到本金」。更何況目前市場上所銷售的「高配息標的」，幾乎都是「外幣」計價，等於投資人又多了一層匯兌風險（有可能原本預計的差額，都領不到）。

問題五、莫忘投資標的違約風險，將導致配息及本金的大幅縮水。就算配息率，不會吃到本金。但配息率的高低，完全與發債單位的信用高低密切相關。也就是說，投資人若要取得高於6.4%以上（例如8%或10%）的配息率，毫無意外，就是得承受更高的違約風險。

儘管高配息商品，投資的是一籃子債券，投資人不容易直接面臨債券違約的風險。但卻極有可能面臨債券折價、配息率再降的風險。這部分，向銀行申請理財型房貸的屋主，能承受的了嗎？

「榨」出退休金的不得已做法

所以筆者認為，以上做法就只有「沒有任何退休金，但只剩下一間值錢屋」的屋主「在無奈之下採用」。因為，只剩下不動產的他，總不能每月把硬梆梆的房子，砍下一點來用於吃、穿吧。只是屋主也必須了解，這種方式並非「穩賺不賠」，且並不是「唯一可行」或「最佳」的方式。

嚴格來說，這種方式跟另一種市場上，已經實行多年的「以房養老（逆向抵押貸款）」，本質上是類似的—屋主沒有其他可供變現資產，就只能想辦法從手中僅剩的不動產上，「榨」出一些退休金。

以「以房養老」為例，房屋持有者到期，若無法償還所有銀行貸款，房子就歸銀行所有；透過「理財型房貸」的屋主，未來若繳不出貸款，房子也同樣會被銀行扣押及抵債；若是房價下跌，借錢的銀行有權要求借款人，「提前償還部分本金」，或是「增加擔保品」。

個人認為兩者的三大不同只在於：一、以房養老是「先分期給付，後一次還清」，而「理財型房貸」則是「一整筆給付給屋主，之後則分期償還」（兩者給前的方向不同）。二、目前屋主要做「以房養老」時，銀行幾乎都會要求屋主的子女到場「同意」（以免未來發生糾紛）；而理財型房貸的屋主，目前還未聽說此一限制。三、理財型房貸一般申貸年齡，必須在85歲以下，且還必須找2位保證人；以房養老對象，一般須在60或65歲以上，且「屋齡＋貸款期間≧90或95」。

理財型房貸最沒效益

然而，假設屋主除了一間自住不動產外，還有其他不動產，或是可供變現的高流動性資產，筆者認為，透過理財型房貸的方式，來「增加自己的退休金」，可以說是最沒有效益的一種。

其理由非常簡單，擁有多元及高額資產的屋主，不論是將閒置房子出租，或甚至是直接用現金，再買一張高配息的標的（高收益債基金，或是高配息ETF），完全都不會有額外的「房貸支出」。

也就是說，屋主拿到的，是100%的租金（當然，就算被國稅局，查到有租金收入，也難逃多繳稅的命運，只是還可以扣除約43%的成本費用率）及配息收入（但配息超過一定金額，還要併入個人綜所稅中課稅，並繳交健保補充保費），而不是「領到的大多數配息，全都拿去繳了房貸，只剩下一點點差額可供花用」。甚且，屋者該有的股利課稅，以及可能的健保補充保費，一毛錢也逃不掉。

可以這麼說，在這場金融操作中，獲利最大的就是銀行。因為，它既賺了房貸戶的利息及手續費，又賺了一層銷售金融機構所給的手續費（佣金）。簡而言之，銀行從來就專做「只賺不賠」的生意。

但對借理財型房貸的屋主來說，任何投資都只有3種可能—賺錢、不賺不賠，以及賠錢。且一旦賠錢、貸款繳不出來，銀行可是不會同情借款人的。所以，筆者真的很難理解，最後只拿到少少差額，且又被賺走一筆手續費（佣金）的貸款戶（屋主），心裡有何「真是賺到」的高興可言？

其次，再以最近退休族常在討論的「用便宜貸款（車貸或理財型房貸）去買露營車」為例。單從價差收益的角度來看，個人是沒有太多意見的。只是想再次提醒當事人「投資有賺有賠」的不變真理。且（準）退休族最應該考量的，卻是以下的重點：

考量重點一、有沒有露營車的需求？假設露營車只是買來後，一時興起開個幾次，就被束之高閣。那這筆開銷，就絕對不是值得鼓勵支出的項目。例如筆者一位住豪宅的朋友，退休後幾乎每天都在外遊玩。他常笑說，豪宅反而成為他偶爾回家的「旅館」。

且他常在四處遊玩時，還傳LINE給筆者，說自己的豪宅景觀再怎麼漂亮，也不及海景及山景第一排的美。對他來說，車子天天有在開，才是真的需求！

車貸號稱低利率？實則不然

考量重點二、車貸利率真有業務員說的那麼低？許多車貸號稱低利率，但個人之前曾經算過，有些號稱低利的車貸，實際利率並沒有業務員講的那麼低。甚至，有的車貸經過實際精算，甚至高達5%~7%以上。如此看來，這顯然就不是一盤好生意。

當然，很多退休族會說「我就是一時拿不出那麼多現金，而每月分期付款金額，正好是我能夠付擔的起的」。但筆者認為，假設所買車輛，並不是退休族「100%必要」的項目，再加上本身，又沒有付現的能力時，還真的是「暫且打消借錢買車」念頭的好，以免造成資金的雙重浪費。

假設民眾退休後，真有四處旅遊的計畫、需要一台既能代步，又能省住宿費的露營車，且只是想「寧可留現金去投資生利」，也不想用現金，買一輛「拿到便立刻開始折舊」的汽車上，就一定要選擇低利的汽車貸款利息方案，並且一定要仔細計算過業務員所提供方案的真實利率（網路上有很多貸款計算機可供運用）才好。

因為，雖然每月還款金額看起來並不高（借款人能夠支付），但實際計算過的利率卻非常高（代表借款人多付出很多利息成本），那就不會是在理財決策上，值得推薦及採用的方式了。

總的來說，筆者認為「借錢投資」要優先考量的，是一旦賠錢之後，自己能不能承受可能的最大損失？而不是「只看可賺多少收益」？至於「是否借錢買車」的考量，主要是「有沒有需要」，再加上「借貸成本最小化」的雙重條件成立才是！

且最最重要的是：千萬不要輕易相信那些「你看，借款利息雖高，但我每月賺更多」的網紅的話。理由很簡單，他能賺錢，代表你也ㄧ定賺嗎？假設你賠錢，他會補錢給你嗎？

《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。

※延伸閱讀》《李雪雯的健康財富百寶箱》https://www.facebook.com/wealthnotes（若讀者有相關投資理財問題，也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言，個人將盡力、盡速回覆），在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章，將會轉貼在個人部落格中：http://swlee0630.blogspot.tw/