憂房價愈漲愈高 她買下新建案交屋後才發現「房屋產權不清楚」

因眼看房價節節高升，小玉生怕日後房價一去不回，便急著將現有手頭資金投入房地產，在一心急著買房的心理因素驅動下，小玉沒有想太多與研究清楚，便買下了一個剛完工的新建案，並且很快地完成付款、貸款與交屋。

但萬萬沒想到的是，小玉交屋後居然發現，房屋產權不清楚，公設更是毫不符合當初的廣告內容。另外，建商使用的建材品質不佳及施工不良，牆壁出現滲漏水及龜裂情形，樁樁件件都讓小玉煩心不已，她該如何向建商主張自己的權益？法律上又有甚麼相對應的規定可供參考？

其實，買方若購買房屋發生上述或其他類似的情形，可以依照《民法》瑕疵擔保及債務不履行規定，維護自身權益：

因此根據此規定，又可將買賣中的「瑕疵」分為以下三大類：

（1）價值減損：買賣物的價值降低，導致在市場上的交換價值不如買賣契約時所約定，如凶宅、海砂屋、輻射屋等。

（2）效用減損：買賣物的通常效能減損，如漏水、壁癌、海砂屋、山坡地住宅、坪數不足、產權及使用權爭議（二次施工、違法使用）等眾多類型。

（3）欠缺契約預定的保證品質：買賣物欠缺約定時所應達到的功效或品質，如施工使用建材等級與約定不符。

»一般房屋交易時常見瑕疵、注意事項

一般房屋買賣交易上，常見瑕疵及注意事項有以下幾種，說明如下：

1.產權不清：這種情況通常發生在建商當初收購土地時，產權不清，無法順利移轉給住戶；或是地下室的產權有爭議，例如以少賣多、停車位使用權轉讓等等。因此，購屋時要先看清楚土地建物的產權登記，確實瞭解停車位和車道的產權歸屬與計算方式。

2.坪數落差：不動產每坪動輒幾十萬，甚至上百萬，每坪差價核算下來，總價就差很多。實務上也偶有發生，建商坪數計算錯誤，甚至虛灌坪數的情形，因此，若對於坪數是否與約定相符有疑慮時，不妨央請專業丈量人員協助，若發現建物與房屋登記總面積出現誤差，不足的部分，買方也可以請求賣方找補、賠償。

3.施工品質不良：不論是新成屋或是中古屋，經過一定時間的居住使用，若當時施工品質不佳，或超過建商最初保固期，可能會發生房子牆壁龜裂，水管爆管、瓷磚浮凸、瓷磚地板空心等問題，在驗屋時應該一併多加檢查注意，若有瑕疵，第一時間通知賣方進行修繕，若無法修繕，也可請求減價或賠償。

4.漏水、壁癌和龜裂：中古屋最常見的糾紛就是漏水、壁癌和牆壁龜裂問題，老房子難免年久失修，買方看屋前務必睜大眼睛多看幾次，簽約時一定要請仲介或賣方針對屋況詳加確認，對有問題的瑕疵提出修繕或折抵價金的要求。

另外若擔心交屋後不久才發生漏水，買方也可以要求賣方或仲介業者提供一定期間（例如六個月）的漏水保固等服務，增加法律上保護的機制。

再者，常見的瑕疵還有像是公設不足、未完工或違法使用（二次施工）、建物或建材跟原設計不符、凶宅（參考本章第六節說明）、海砂屋（參考本章第六節說明）。

（本文出自《投資有辦法，不動產交易救安心》作者：周念暉)