地價稅、契稅跟土地增值稅 都市更新對於所有權人的「稅賦」減免及獎勵規定有哪些？

李廷鈞地政士

都市更新對於所有權人的稅賦「減免」與「優惠」，主要分為兩大部分，一個部分是持有稅，即房屋、地價稅的部分；另一部分則是所有權移轉時的「契稅」跟「土地增值稅」。

首先，依據《都市更新條例》第67條之規定，持有稅的部分，如果是在「都更期間」，因為都更進行中土地無法利用，免徵地價稅，如果仍可繼續使用，則減半徵收。

房屋在興建期間，則不需要課徵房屋稅。在將來更新完成之後，地價稅及房屋稅均減半徵收「二年」，但如果都更之後二年內的期間沒有移轉，則可再延長減半徵收至喪失所有權為止，但有最長「十年」期限。

此一規定乃對於更新後房屋雖然價值增加，房屋稅勢必加重，政府為了降低所有權人的稅賦負擔，進而提升參與都更意願，因此給予較為優惠持有稅的規定。

此處的移轉，是指地主跟實施者之間因為合建必要所做所有權的移轉。然而若是實施「權利變換」的情形，地主以土地和建築物抵付權利變換負擔，則免徵土地增值稅及契稅。

而在都市更新程序中，如土地所有權人不能或不願分回房地，而改領取現金的方式為補償，土增稅的優惠又有所不同。如果是因為實施權利變換應分配土地未達最小分配面積單元，領取現金補償，是免增土地增值稅。但如果有地主是因為不願權利變換分回房地改領取現金補償，則是減徵土地增值稅百分之四十。

此外合法建築所有權人、地上權人、永佃權人或是耕地三七五減租租約承租人，若因協議不成或是土地所有權人不願或不能參與分配，由實施者分配的土地，則視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，土增稅也可減徵百分之四十並予以「記存」，於權利變換後再度移轉時一併繳納。

最後，土地所有權人如果依照「權利變換」的方式，取得土地及建築物，更新後第一次移轉，也可以減徵「土地增值稅」及「契稅」。

在此乃指地主依照權利變換都更，分回房地，將來出售都更後所分得房地，進行所有權移轉的時候還可以減徵百分之四十；但須注意的是這裡的減徵，就僅限於依照「權利變換」方式而都更的情形，至於依照「協議合建」進行都市更新的案件，則不適用。

以上就是都是「都市更新」對於所有權人的稅負減免及獎勵，為了獎勵都市更新，對於持有及移轉的稅捐，都有優惠減免的規定，筆者特予以分析，供參與都更者參考。

（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會董事）

（本文摘自《參與都市更新重建權益保障手冊》)