台北市中山區商業大樓都更改建…地主陷兩難 跟建商簽合建契約好還是選擇權利變換？

黃斐旻律師

案例

台北市中山區有一棟商業大樓要進行都更改建，A建商拿著一份「合建契約書」，以及相關說明簡介，希望B公司可以簽定合建契約，並告知整棟大樓已經約八成的地主都已經簽了契約云云，此時B公司應該與建商簽訂合建契約好呢？還是選擇權利變換較好？又要如何簽約才可以保障自己的權益呢？

解析

根據內政部的統計，目前台灣計有八百六十三萬戶住宅，而屋齡已經超過三十年的住宅計有四百一十萬戶，約占總數一半，這些台灣早期興建的建築物已逐漸老化，對於防災、抗震等能力皆不足，故為保障人民的居住安全及生活品質，加速都市更新，有其必要性及急迫性（註1）。

而進行都市更新除了希望有安全的居住環境外，地主們更關心的是都市更新後房地的分配問題，而《都市更新條例》中，關於房地分配原則，可以選擇的是「協議合建」和「權利變換」兩種，那麼地主究竟要如何選擇才好呢？筆者謹分析說明如後。

一、《都市更新條例》如何規範？

依據《都市更新條例》第43條第1項規定：「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。」

對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。」可知都市更新可以協議合建之方式為之，而且只需要經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意合建即可，對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，則以權利變換方式實施之。

二、何謂「權利變換」？

所謂「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

類似立體的市地重劃。權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理（註2）。

三、何謂「協議合建」？

所謂「協議合建」，則是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審（同註2）。

四、「權利變換」與「協議合建」的優缺點為何？

「權利變換」的優點是委託建商後，必須受《都市更新條例》相關法令規範、且達百分之八十以上之地主同意合建即可、銀行資金提供有依據，可以降低爛尾樓的風險、工程造價有固定標準，以及程序由政府把關有保障等；缺點則需有三家以上之專業估價師估價後，才可以進行房地分配，故程序冗長、地主戶應分配之房地未達最小分配面積單元無法進行分配；如果多數地主同意簽署都更同意書，則可全體進行權利變換，縱自己不同意，仍會被迫進行權利變換等。

「協議合建」的優點是房地分配比例可以自行與建商「協議」，有商議的空間，且簽訂「合建契約」後，即可依據合建契約內容進行分配，無需等待都更重建後才進行分配；缺點則是地主眾多，協議條件過程較不公開透明且建商難以整合，又未來如房價上漲時，獲利歸建商，地主無法受分配等。

五、案例解析

如前所述，「權利變換」與「協議合建」各有優缺點，故哪一種對於B公司比較有利，端視具體個案以及地主的需求為何而有所不同。

又都市更新有規範獎勵，以及稅賦減免的優惠，倘B公司要選擇「協議合建」，因合建契約大多涉及專業知識，有許多細節應該注意，筆者建議簽約前應先尋求專業、認真負責的律師詳細審閱，以確認「合建契約」內容是否公平合理，來維護自身的權益，並避免契約約定不清楚屆時發生紛爭，導致未蒙其利先受其害較妥。

註1：行政院網頁：〈108年2月2日《都市更新條例》修法全面提升都更能量〉乙文。

註2：台北市都市更新處網頁常見問題：「權利變換和一般合建有何不同？」。

（本文作者為永然聯合法律事務所台北所主任律師兼永然法律基金會董事）

（本文摘自《參與都市更新重建權益保障手冊》)