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為何打房無效…甚至房價越來越高? 專家解析三原因:不動產稀缺性

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

在談完總經後,再來是打房為何無效?原因不外乎有三個,第一點是剛性需求仍高...

說到全球不動產,一直都是多空激戰的議題,但台灣有著其特殊性,為什麼打房政策似乎一直是隔靴搔癢?首先來談談幾點個人見解:

1.房市總規模驚人

根據一些機構報導,雖然沒有最新數據,不過大致是股市市值的一倍,也就是說,目前股市總規模大約是新台幣70兆元,那麼合理推估房市總規模大約是新台幣140兆元,代表台灣有錢人藏錢的首選,絕對不會忘記在台灣置產。

2.報章雜誌恐嚇性高

媒體總說國內銀行住宅貸款餘額驚人,在2023年底突破10兆門檻,目前又即將突破11兆大關,如果用不動產總規模來看,其實不過是小巫見大巫而已。

3.大家解定存炒股或大買ETF導致房市緊縮

近期市場有一個看法是,散戶炒股炒ETF,導致房貸撥款餘額縮水,但認真說,目前國內ETF總規模大約2兆多,2023年至今,成長大概1兆的規模,這怎麼跟房市總規模以及不動產放貸規模相比?所以說大家解定存炒房,導致銀行存放資金餘額不足而限縮房貸,這種說法是毫無根據性。

4.銀行放款拉警報

疫情開始後,股房雙漲,大家在股市獲利後就出場,轉往更穩健的房市,再加上房市大漲,因此導致銀行放款不動產的水位迅速攀升,這主要還是來自房價高漲,因為通膨加劇,所以大家存入銀行的資金變少,知道要多投資才能對抗通膨,所以一來一往之下,當民眾及企業的存款變少,加上房市大漲而成數不變的情況下同時發生,那麼銀行放款水位暴衝也是可想而知。

5.政府與房市的共伴性高

房市熱絡,當然能造福政府稅收大增,此外也能帶動良性通膨,因為房市上漲就會帶動物價通膨,國家GDP自然就會更漂亮,再來是不動產貢獻台灣GDP超過一半以上,也就是說國家賺錢的雙引擎,一顆當然是半導體業,另外一顆就是不動產。除此之外,當國內銀行放款不動產規模變大,呆帳率當然也會比個金、企金更穩健,甚至可以說是不怕呆帳,反正只要大家欠款就直接沒收不動產,而不動產又是長期增值的商品,這當然有利於銀行,再者,銀行賺錢又上繳給金控母公司,而一堆金控的老闆又是財政部,所以從政府角度來說,房市熱絡就會有兩大好康,其一是稅金賺不完,其二是股息收益不斷成長。

在談完總經後,再來是打房為何無效?原因不外乎有三個...

1.剛性需求仍高

政府再怎麼打房,大家仍有基本的住宅需求,加上家庭數仍多,而單身人口如果不結婚,等於有兩個潛在買家,因為如果結婚了就會一起住,至少兩個人要買一間房,但如果都沒結婚呢?通常有錢就會自己一個人買一間。

2.企業獲利強勁

在國內企業獲利持續創高的情況下,還有海外資金不斷回流,這也間接推升房價,原因很簡單,當大家賺了錢,除了儲蓄率大增之外,當然也會投資,而台灣不動產的商品地位性更是舉世皆知,除了價平穩定之外,台灣房貸利率相比全世界仍便宜許多,而通膨會帶動房價上漲,也無怪乎有錢人及企業都持續買房置產。

3.不動產稀缺性

前面提到不管是個人或企業都持續買房,但別忘記一件事,股市可以無限印鈔票,只要讓公司上市就可以容納更多資金,但這也會導致資金流動性更大,因為總有下一檔績優股,不能保證你的持股年年都能上漲,那麼不動產呢?

很簡單,由於不動產是固定數量的,當前兩點需求持續放大,而有錢人持有不動產也不願意交易賣出時,那麼房子就會越來越少,供需法則之下,當然就會持續更貴,更何況有錢人還會持續傳承手上的不動產給下一代,那麼即便你有錢,有錢人也不可能會賣給你,所以才會有一堆蚊子館或房子,因為有錢人是買來置產,而不是擔心什麼房貸壓力或者沒人要租,他們並不缺錢,甚至還拿現金來買。

最後再回到政治因素,大家最擔心就是國內不動產受到政治連累,但認真說,當台灣已經成為半導體的核心,等於引領世界前進,你覺得出現政治利空有這麼簡單嗎?

因此台灣經濟實力及產業地位性都強的情況下,也同時保護國內不動產的增值性,全世界強權都缺晶片,而最強的產地就在台灣,那麼地緣風險你說呢?說一個題外話,張忠謀還住在大直,一堆上市櫃大咖都在台灣豪宅大量置產,而且很多都用現金買房居多,張忠謀身價新台幣千億以上都不怕了,你在擔心什麼?雖然不是說房地產都沒風險,但也不需要過度杞人憂天。

◎本文獲「玩股網」授權轉載,原文:打房無效是日常?其實台灣房地產比你想的更硬...

ETF 半導體 房地產 房子 通膨

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