離婚時房子價值怎麼認定和分配？做錯「這件事」竟少拿三千萬

不動產認定價值

60歲的小芳和阿強決定結束他們的婚姻，這對銀髮夫妻共同生活了40多年。小芳婚後一直是家庭主婦，從未外出工作過，已無工作能力，資產僅存款約50萬台幣。原本小芳沒打算跟阿強分財產，但想到自己老了，無謀生能力，為了保障離婚後的生活品質，小芳最終決定和阿強分財產。

阿強名下有兩間位於信義區的不動產皆在婚後購買，市價約各6000萬台幣（其中每間土地公告現值與房屋評定標準價格合計約3000萬），還有現金（約200到300萬）和股票（約300到500萬）、轎車等資產。小芳最在乎不動產，其餘現金、股票等都還是其次，但不清楚這些房產的具體價值，便打電話詢問聘請律師協助她。然而，律師在評估時一個關鍵錯誤將導致小芳嚴重低估房產價值。

幸運的是，恰巧我在場聽到此通電話，在等小芳掛掉電話後，立刻提醒她，她按照我說的請律師重新評估房產的真實價值，經律師重新計算後至少比原先預期多獲得了至少三千萬台幣的資產，升級了她離婚後的生活品質，即使離婚後依舊是枚精緻的小富婆，SPA美妍館都可以多去幾次。

Tips：協議離婚分財產無法要求對方財產清冊（個資），只能自己評估財產價值。僅上法院分財產，行使夫妻剩餘財產分配請求權可要求對方財產清冊。所以如何認定不動產價值尤為關鍵。第一個判斷重點：不動產婚前或婚後買。第二個判斷重點：不動產採市價或土地公告現值與房屋評定標準價格。

離婚不動產判斷價值為市價

到底為何會差距至少三千萬關鍵在於認定不動產價值。

律師電話跟她說採土地公告現值與房屋評定標準價格一戶約3000萬，兩戶共約6000萬，因小芳名下僅存款約50萬，估計可分得3000到4000萬不等。

但這是錯誤的！我們現在不是要繳稅，而是分財產，所以此時不動產應該採市價一戶約6000萬，兩戶共約1億2千萬，因此小芳約可分得6000萬到7000萬不等。足足增加3000萬到4000萬。這也是小芳可多分得至少3000萬的關鍵。

Tips：離婚時不動產、土地所有權不變，填誰的就是誰的，不可以隨意處置，分財產時亦是給「現金」為主，另一方不能要求要給所有權或是共有，除非當事人願意，更不得要求你給我房子換我給你錢。

可參考我的另一篇文章「離婚財產怎麼分：怎麼調查另一伴身家？財產怎麼算？保險能分嗎？」

不動產使用土地公告現值與房屋評定標準價格與市價差異及時機

在不動產使用中，土地公告現值與房屋評定標準價格常常與市價存在差異。市價往往高於評定價值與公告現值，有的相差至少2倍價格。

市價通常用於財產分割，如離婚、分遺產、和分家產時的計算，分財產時當然希望用價格高的去當標準，這樣才可以多分一點錢。

而評定價值與公告現值則主要用於繳稅，包括遺產稅和贈與稅，換個人性角度思考繳稅希望繳越少越好，所以用價格低的去當標準才開心。了解這些價值的差異及其應用時機，對於合理處理不動產交易和繳稅至關重要。

結論

小芳按照我的提醒，請律師重新計算不動產價值，結果可以多爭取至少3000萬台幣。這次經歷讓她對我的專業充滿信任，愛我愛到不行，也深刻體會到分財產過程中每一步的關鍵性。

尤其在台灣，八成以上人的資產主要集中在不動產和土地上，一個小小的疏忽或錯誤的判斷，可能會導致上千萬的損失而不自知。這也正是我們專業存在的價值與意義所在。