賣舊屋換新房…本要繳百萬的稅！貸夫「這2動作」：最後申報出去的數字0元

上個月順利的把起家厝賣掉後，最後剩下最重要的一步，就是向國稅局申報「房地合一稅」。

代書有先幫我試算一下，跟我說，以正常狀況之下，我可能要繳百萬以上的房地合一稅...

我在106年02月買入起家厝，在113年03月賣出，持有期間是7年，依照新法稅率，房屋持有5~10年內賣出，課的稅率是20%，所以這樣算下來確實需要繳百萬以上的房地合一稅！

不過還好我多做了兩個動作，讓我的稅負大大的降低：

1.在起家厝設籍滿六年

2.沒有提供出租或營業使用

符合以上兩種條件：自住房持有並設籍滿六年，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率。這樣一優惠下來，我的房地合一稅大大降低到29萬

接著我又因為在112年買了新房，所以可以適用「重購退稅」。所謂重購退稅，就是指個人買賣自住房地產，只要滿足下述4項條件，無論是先購後售，或是先售後購，皆可申請重購自住房地退（抵）稅的優惠

1.出售前一年未做營業或出租

2.個人或配偶與未成年子女設有戶籍並居住

3.出售舊房地與重購新房地的時間差距在2年內

4.五年內所購房屋未作其他用途或再移轉

白話的說，就是大家很常聽到，小屋換大屋，可以退稅，能退的稅就是這個「房地合一稅」。當你買屋的總價大於賣屋的價格，可以申請全額的房地合一稅退稅；如果是大屋換小屋，買屋總價低於賣屋總價，也可以按比例退稅唷！

最後，更方便的一點，要是你是先買後賣的話，在申報房地合一稅時，只要附上買房相關的文件（買賣合約書、房貸合約書、頭期款相關匯款證明），即可當下直接退稅。這個原地退稅不是要你先繳房地合一稅的稅款，然後之後再退給你，而是直接一筆勾消，當下不用繳任何房地合一稅。

所以我最後房地合一稅申報出去的數字，是「0」元。

房地合一稅，其實非常博大精深，絕非短短一篇文章能講完，我自己也研究很久。這一篇只是提供個人的經驗參考，然後跟大家說，自住房持有六年再賣，真的可以省很多！

最後寫個打油詩娛樂一下

重購退稅用得好
省錢換屋沒煩惱
自住六年才出售
輕鬆節稅樂逍遙

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