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申請房貸寬限期壓力比較小?專家實算「3種人才需要」:自住可能付更多

買房要申請寬限期比較好嗎?示意圖/聯合報系資料照
買房要申請寬限期比較好嗎?示意圖/聯合報系資料照

現在房價高漲,很多人買房都會直接申請2~3年的寬限期,讓自己剛開始的還款壓力可以輕一點,甚至打算期滿後繼續延長,或是轉貸其他家銀行重新申請寬限期,房貸寬限期是不是應該要盡量申請呢?

最近有朋友剛買房,跟他討論試算各種貸款方式後,他很明確的表明他不要用寬限期,原因是因為他有設定每個月本利還款金額子加上管理費不超過30K,寬限期結束後的還款金額會太高,所以寧願不要寬限期。

這邊先解釋一下,什麼是寬限期?

房貸寬限期是指在某段時間內可以不付房貸的本金,只付房貸產生的利息。目前只有房貸才有寬限期,寬限期的年限通常是2~3年,若前期有準時繳清房貸並且擁有良好的個人信用紀錄,就有機會成功向銀行延長至最多5年的寬限期。

我試算一下有沒有寬限期的差別,假設貸款1500萬,貸款期間30年,貸款利率2.2%,每月本利合還款56,955元。若用了3年寬限期,前3年只還利息期間的月還款金額是27,500元,寬限期後月還款金額61,441元,每個月差4,486元。如果寬限期延長到5年,寬限期後月還款金額65,049元,每個月差8,094元。

有人覺得,每個月才差約4,500元,會增加多大的壓力嗎?對於已經貸款到能力極限的人來說,多個2~3千塊可能都會對生活造成不小的影響,就更不要說每個月差到8千元了。

那寬限期到底是要用在什麼時候?為什麼會有寬限期?什麼情況才適合用寬限期呢?

先想一下甚麼樣的情況會需要在短期內只付利息不付本金,也不擔心未來要還款的本利金額會更高?會有幾個情況符合:

第一種就是投資客,投資客買進房產,簡單整理屋況後立馬要轉手賣出了,投資客在意的是資金使用效率與房屋周轉率,他們在現場看房的時候就已經帶裝潢師傅一起去看了,確定要買下房子時,裝潢師傅已經在排工班時間了,交屋後3個月內就可完成裝潢重新上架販售,房仲也很喜歡這樣的買家,短時間內可以讓他們賺到買賣的服務費。

對投資客而言,他們從交屋、裝潢到實際賣出只需要6~12個月,這段期間他只需要付利息跟房仲服務費就好,這個就是他的投資成本,2年寬限期已經很足夠。

而且以前面的例子為例,寬限期的付款金額是27,500元,沒有寬限期是56,955元,相差了一倍,這表示投資客的同一筆資金,若使用寬限期,他可以同時買兩間房子,繳兩間房子的房貸,加速手上房產的流通量與獲利。

第二種是換屋族,對於能力只能繳一間房子貸款的人,想換房子的時候,有個困難的決定,到底該先賣掉現在住的房子,拿到頭期款與清掉現有貸款,還是要先買下一間房子,再來賣現在住的房子,但卻同時有兩間房貸要付。

有了寬限期,對於想換屋的人來說,就可以考慮先買再賣,兩間房子同時申請寬限期,2年只繳利息,總還款金額就會跟原本本利還款的金額差不多(如貸款金額相同),只要在2年內將舊屋賣掉,之後開始本利還款的時候,就會回到原本的還款金額,舊屋也不會需要急著賣出而賣到價差的價格。

第三種是暫時資金不足,但確定幾年後可以獲得一大筆錢的人,譬如會有大額獎金、規劃中的遺產或長輩之後會支援房貸(譬如在免稅額內逐年贈與),如貸款1500萬元要月還56,955元,但還款能力只能月還3萬元以內。

這類人就可以先申請3年寬限期,寬限期內只需要還27,500元,只要在3年內取得800萬元資金,譬如長輩每年贈與488萬元,2年就可取得贊助的資金,然後在綁約期過後還掉800 萬元本金,剩下的700萬元貸款,27年本利月還款金額就只要28,672元,購屋者就不需要多等待這2年長輩贈與資金的時間。

但對於自住者來說,如果短期內沒有要換房的打算,其實並沒有必要申請寬限期。

因為使用寬限期,寬限期期間只還利息不還本金,總繳款的利息費用會比較高,本來30年的本金還款年限變成25~27年,寬限期過後的還款金額也會增加。就如我一開始提到朋友的案例,月還款金額增加,寬限期對他來說並沒有好處。

但現在購屋時,有些房仲或預售屋代銷業者也會建議先用寬限期,建議的原因是一開始還款壓力比較輕,幾年後收入可能也會增加,這麼說,他們比較好成交,至於之後房貸能不能還得起,收入是否真的會增加,跟他們並沒有關係。

也有人考慮先只還幾年的利息就好,少繳的本金可以先用來投資,投資有賺錢,在寬限期結束後可以用來償還本金,貸款壓力同樣可以減輕。我認為這個想法稍微偏理想化,這麼有把握這3年投資一定會賺錢?

我再把這3年的差別計算出來,有用寬限期的3年總繳利息是99萬元,無寬限期的本利總繳金額是2,050,380元,其中也還了1,095,117元的本金,這3年下來可以存下投資的金額是1,060,380元。兩者的利息差額是34,737元,如果這3年可以用這筆資金投資賺到超過3萬5千元,約年化報酬率超過3.25%,那就是划算的。

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