申請房貸寬限期壓力比較小？專家實算「3種人才需要」：自住可能付更多

現在房價高漲，很多人買房都會直接申請2～3年的寬限期，讓自己剛開始的還款壓力可以輕一點，甚至打算期滿後繼續延長，或是轉貸其他家銀行重新申請寬限期，房貸寬限期是不是應該要盡量申請呢？

最近有朋友剛買房，跟他討論試算各種貸款方式後，他很明確的表明他不要用寬限期，原因是因為他有設定每個月本利還款金額子加上管理費不超過30K，寬限期結束後的還款金額會太高，所以寧願不要寬限期。

這邊先解釋一下，什麼是寬限期？

房貸寬限期是指在某段時間內可以不付房貸的本金，只付房貸產生的利息。目前只有房貸才有寬限期，寬限期的年限通常是2～3年，若前期有準時繳清房貸並且擁有良好的個人信用紀錄，就有機會成功向銀行延長至最多5年的寬限期。

我試算一下有沒有寬限期的差別，假設貸款1500萬，貸款期間30年，貸款利率2.2%，每月本利合還款56,955元。若用了3年寬限期，前3年只還利息期間的月還款金額是27,500元，寬限期後月還款金額61,441元，每個月差4,486元。如果寬限期延長到5年，寬限期後月還款金額65,049元，每個月差8,094元。

有人覺得，每個月才差約4,500元，會增加多大的壓力嗎？對於已經貸款到能力極限的人來說，多個2～3千塊可能都會對生活造成不小的影響，就更不要說每個月差到8千元了。

那寬限期到底是要用在什麼時候？為什麼會有寬限期？什麼情況才適合用寬限期呢？

先想一下甚麼樣的情況會需要在短期內只付利息不付本金，也不擔心未來要還款的本利金額會更高？會有幾個情況符合：

第一種就是投資客，投資客買進房產，簡單整理屋況後立馬要轉手賣出了，投資客在意的是資金使用效率與房屋周轉率，他們在現場看房的時候就已經帶裝潢師傅一起去看了，確定要買下房子時，裝潢師傅已經在排工班時間了，交屋後3個月內就可完成裝潢重新上架販售，房仲也很喜歡這樣的買家，短時間內可以讓他們賺到買賣的服務費。

對投資客而言，他們從交屋、裝潢到實際賣出只需要6～12個月，這段期間他只需要付利息跟房仲服務費就好，這個就是他的投資成本，2年寬限期已經很足夠。

而且以前面的例子為例，寬限期的付款金額是27,500元，沒有寬限期是56,955元，相差了一倍，這表示投資客的同一筆資金，若使用寬限期，他可以同時買兩間房子，繳兩間房子的房貸，加速手上房產的流通量與獲利。

第二種是換屋族，對於能力只能繳一間房子貸款的人，想換房子的時候，有個困難的決定，到底該先賣掉現在住的房子，拿到頭期款與清掉現有貸款，還是要先買下一間房子，再來賣現在住的房子，但卻同時有兩間房貸要付。

有了寬限期，對於想換屋的人來說，就可以考慮先買再賣，兩間房子同時申請寬限期，2年只繳利息，總還款金額就會跟原本本利還款的金額差不多（如貸款金額相同），只要在2年內將舊屋賣掉，之後開始本利還款的時候，就會回到原本的還款金額，舊屋也不會需要急著賣出而賣到價差的價格。

第三種是暫時資金不足，但確定幾年後可以獲得一大筆錢的人，譬如會有大額獎金、規劃中的遺產或長輩之後會支援房貸（譬如在免稅額內逐年贈與），如貸款1500萬元要月還56,955元，但還款能力只能月還3萬元以內。

這類人就可以先申請3年寬限期，寬限期內只需要還27,500元，只要在3年內取得800萬元資金，譬如長輩每年贈與488萬元，2年就可取得贊助的資金，然後在綁約期過後還掉800 萬元本金，剩下的700萬元貸款，27年本利月還款金額就只要28,672元，購屋者就不需要多等待這2年長輩贈與資金的時間。

但對於自住者來說，如果短期內沒有要換房的打算，其實並沒有必要申請寬限期。

因為使用寬限期，寬限期期間只還利息不還本金，總繳款的利息費用會比較高，本來30年的本金還款年限變成25～27年，寬限期過後的還款金額也會增加。就如我一開始提到朋友的案例，月還款金額增加，寬限期對他來說並沒有好處。

但現在購屋時，有些房仲或預售屋代銷業者也會建議先用寬限期，建議的原因是一開始還款壓力比較輕，幾年後收入可能也會增加，這麼說，他們比較好成交，至於之後房貸能不能還得起，收入是否真的會增加，跟他們並沒有關係。

也有人考慮先只還幾年的利息就好，少繳的本金可以先用來投資，投資有賺錢，在寬限期結束後可以用來償還本金，貸款壓力同樣可以減輕。我認為這個想法稍微偏理想化，這麼有把握這3年投資一定會賺錢？

我再把這3年的差別計算出來，有用寬限期的3年總繳利息是99萬元，無寬限期的本利總繳金額是2,050,380元，其中也還了1,095,117元的本金，這3年下來可以存下投資的金額是1,060,380元。兩者的利息差額是34,737元，如果這3年可以用這筆資金投資賺到超過3萬5千元，約年化報酬率超過3.25%，那就是划算的。