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數筆土地合併出售,其中有一筆是共有,需要通知少數不同意的人嗎?

示意圖/ingimage
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李永然律師、鄭元翔律師

問題

甲、乙、丙三人共有一塊A土地,應有部分各為三分之一。嗣甲、乙二人準備將共有之A土地與甲單獨所有之B土地,併同出售丁。

試問:甲、乙是否須事先通知丙?丙作為A土地共有人,可否主張優先購買權?若可,優先購買之範圍為何(僅就A土地、僅就B土地,或就A土地和B土地)?

解析

一、過去實務判決見解分歧

基於整合利用、交易條件優劣等原因,不動產所有人可能將數宗不同不動產併入同一份買賣契約一起出售,惟此際如果數宗不動產中有部分為共有不動產(如案例中之A土地),該不動產之少數共有人(如案例中之丙),得否主張《土地法》第34條之1的優先購買權?是否須對併同出售之數宗不動產同時主張?可否僅對部分不動產主張?即有爭議。

對於部分共有人併同出售數宗不動產時,是否要通知少數共有人,法院基於保障少數共有人權利等考量,多肯定此際仍「應」通知少數不同意的共有人。故本件案例中,甲、乙於出售時,仍應通知丙行使優先購買權。

本文出自《共有土地處分實務與技巧》
本文出自《共有土地處分實務與技巧》
但對於優先購買權之範圍,過往判決實務上則有不同見解,多數認為所謂「同一條件」,即包含同時買受數宗不動產在內一切條件,少數共有人均須表示接受,始屬合法(最高法院100年度台上第432號民事判決參照(註1))。

少部分見解,則認為在數宗共有土地、土地共有人各不相同時,若要求少數共有人必須接受全部土地出售之條件,是增加法律所無之限制(最高法院97年度台上字第1307號民事判決參照);也有判決採取「折衷見解」,認為應該從原買賣雙方之意願、不動產客觀上經濟價值及整體利用關係等事項,於個案中具體觀察,以判斷是否有優先購買權及是否必須一併承購非共有土地(最高法107年度台上字第2434號民事判決參照)。

二、新修正《土地法第三十四條之一執行要點》如何規定

民國(下同)112年8月22日公告修正、113年1月1日開始施行之《土地法第三十四條之一執行要點》第12點第2項規定:「前項情形,於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

但有下列情形之一者,不在此限:𡛼部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。𥕛依法令規定應併同移轉。」

簡單來說,對於少數不同意之共有人是否擁有選擇權,得以選擇僅就自己共有的部分不動產行使優先購買權,或就併同出售的全部不動產行使?

《土地法第三十四條之一執行要點》於修正後第12點第2項就上述問題給出答案,明定除非有但書所列「例外情況」,原則上少數不同意的共有人「得僅」就其共有之土地或建物行使優先購買權,而無庸就併同出售的全部不動產行使;此與前述實務上部分判決所採取的「折衷見解」相近(「共有人將共有土地連同其他土地合併出賣予第三人,其他共有人對於共有土地應有部分固得以同一價格行使優先承購權。

惟就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,始得謂係合法行使權利,非可一概而論,而應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之。」最高法院107年度台上字第2434號民事判決參照),均認為應依據個案個別認定,應可肯認。

因此要特別注意的是,《土地法第三十四條之一執行要點》第12條第2項但書規定於下列兩種情況下,多數共有人仍可主張不同意的少數共有人應該就全部併同出售的不動產均行使優先購買權,而不得僅就共有部分行使:

第一種為併同出售之數宗不動產間具有「使用上不可分性」,且經過法院判決確定或提出與法院確定判決有同一效力之證明文件:

所謂「使用上具不可分性」,例如A土地須經過B土地始得與公路為聯絡等,實務上最高法107年度台上字第2434號民事判決、台灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第23號研討結果(註2)都曾提出相關標準,認為應就數宗不動產客觀經濟價值、整體開發利用之關係加以判斷;而所謂與法院確定判決有同一效力之證明文件,則包含訴訟上和解、法院調解、鄉鎮市公所調解委員會作成之調解並經法院核定、仲裁判斷等。

第二種則為併同出售之數宗不動產「依法令規定應併同移轉」:

如區分所有建物之專有部分與所屬之共有部分及基地(註3)、農舍與坐落之用地(註4)等。

綜上說明,回到本件案例,甲、乙準備將甲、乙、丙三人共有之A土地與甲單獨所有之B土地,併同出售丁時,甲、乙須事先通知丙行使優先購買權,而丙原則上可選擇僅就A土地行使,或就A土地及B土地行使;但甲、乙可提出證明主張A土地、B土地間使用上具不可分性,或依法令應併同移轉,而要求丙應同時購買A土地及B土地。

(本文作者李永然律師為永然聯合法律事務所所長,鄭元翔律師為永然聯合法律事務所台北所執業律師)

(本文出自《共有土地處分實務與技巧》)

註1:採相類似見解的另有最高法院98年度台上字第1285號民事判決、最高法院100年度台再字第46號民事判決等。

註2:該提案設題為共有人出賣應有部分,而非多數決處分全部不動產,但所提出之判準仍可供參酌。

註3:《民法》第799條第5項規定:「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」

註4:《農業發展條例》第18條第4項規定:「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」

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