買三千萬房送兒子！ 爸媽「用這招」：3個動作贈與稅從250萬變成0元

李先生不久前出售重劃區的土地，手中突然增加許多現金。他們的兒子正偉是一位聰明且有抱負的年輕人，單獨在台北為自己的未來打拼。

經過商量，李先生夫妻決定給予兒子一份特別的禮物，那就是一間市價3,000萬元的房屋。

贈與現金3000萬，扣掉夫妻2人免稅額，贈與稅10%計算，贈與稅約250萬。

他們希望能夠最大限度地減少贈與稅的負擔。於是，想出了一個聰明的計劃：

他們購買了這間房屋，自備款2,000萬元，再辦理房屋貸款1,000萬元。由於這間房屋的「土地公告+房屋的評定現值」只有1,200萬元，他們將房屋和貸款一併贈與給了兒子。

贈與稅計算式：

「贈與稅」稅基

= 贈與財產 – 免稅額 – 扣除額

= 1,200萬(不是用市價的3000萬喔！) – 244萬 – 1,000萬

所以贈與淨額降為0（-44萬）免繳贈與稅。

運用3個動作，最大程度地減少贈與稅的支付金額：

1.市價和評定價值的落差：這間房屋的「土地公告+房屋的評定現值」只有1,200萬元。

他們利用了市價和評定價值之間的差距，從市價中扣除了這部分金額。

2.每年度的免稅額244萬：進一步降低贈與淨額，有效減少贈與稅的支付金額。

3.房屋貸款的利用：將房屋和貸款一併贈與給了兒子。透過「贈與附有負擔」，贈與淨額進一步減少。

透過這個巧妙的計劃，李先生夫妻成功地達成了他們的目標，為兒子提供了一份寶貴的禮物，又有效地減少了贈與稅。

什麼是「贈與附有負擔」？

依遺產及贈與稅法第21條之規定「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」

意思是受贈人取得不動產後須承受「貸款」，受贈人並非「無償取得不動產」。

受贈人承受貸款，不僅是由受贈人繳納房貸而已，還需辦理抵押權設定變更，即需辦理貸款轉貸(抵押權需塗銷，重新設定抵押權)。

跟國稅局申報贈與稅時，附有負擔可以提出銀行出具的貸款餘額證明書、土地建物登記謄本等證明文件，於申報時從贈與總額中扣除，有效減少贈與稅的支付金額。

「贈與附有負擔」注意事項

運用房貸的「贈與附有負擔」來節省贈與稅，必須注意受贈人兒子有能力負擔房貸，且會由受贈人來還房貸。

千萬不要使用每年贈與免稅額，幫受贈人兒子償還房貸。這樣做，會讓之前做的「贈與附有負擔」房貸1,000萬，功虧一簣。

因為國稅局會依照「實質課稅原則」，否認貸款的真實性，貸款金額無法贈與額中扣除，補繳贈與稅。

請謹慎運用這些策略，以避免不必要的稅務問題。

房地合一稅制度下的省思

在過去，贈與不動產是主要的節稅方式之一。隨著房地合一稅的實施，我們需要重新思考。否則你會發現，支付的房地合一稅比省下的贈與稅還多。

雖然李先生夫妻成功地運用3管齊下的策略，省下了250萬的贈與稅。

萬一子女在取得不動產後立即出售，根據房地合一稅的規定，受贈不動產的取得成本以房地評定現值的1,200萬計算，而不是市價的3,000萬。房地合一稅率45%，房地合一稅高達810萬。(3000萬-1200萬)×45%

短期再出售的房地合一稅，遠比當初省下的贈與稅250萬高。李先生夫妻當初節稅初衷未能實現，反而要交更多的稅金。

除非持有超過10年，房地合一稅率降至15%；或自用住宅滿6年，享有400萬的免稅額，房地合一稅率降至10%。

傳承規劃必須注意法規實施與修改，與國稅局查核政策而調整，建議諮詢專家，避免陷入稅務陷阱。

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