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爸爸去世遺產繼承的房子有貸款…無力負擔想出售! 專家「兩招」教有效降稅

房市示意圖。圖/聯合報系
房市示意圖。圖/聯合報系

黃爸爸108年3月買了中部的華廈,112年5月過世,黃先生繼承了這間房子

繼承時,繼承時房屋評定現值及公告土地現值(下稱房地現值)是400萬,但房貸還剩700萬。黃先生因為無力還貸款,112年9月以900萬賣掉房子。

黃先生很疑惑,當繼承房子有貸款,賣掉後要繳多少房地合一稅?你也想知道嗎?

非自願性出售不動產稅負函釋

黃先生因無力負擔房貸被迫出售,合併黃爸爸的持有期間超過2年未滿5年,因此要承擔35%的房地合一所得稅率。

非自願出售要承擔這麼高的稅率,真的太不公平了!

幸好,財政部在年110年6月11日公告(台財稅字第11004575360號):

對於此種「因繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務,因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,致出售該房屋、 土地者」,出售持有期間在5年以下的不動產,得適用20%稅率課稅。

當你繼承的不動產有貸款,國稅局的說明

財政部高雄國稅局表示,當個人繼承取得房地時,如果是被繼承人(黃爸爸)用這個房地向銀行、農會等金融機構抵押擔保所借的貸款餘額,該貸款餘額超過因繼承取得之房地價值(房地現值合計)部分。

且貸款確實由該個人(黃先生)實際負擔償還的話,是屬於繼承的額外負擔。

未來在出售該房地時,依房地合一新制規定計算交易所得時,可以減除該項額外負擔。

所以「房貸700萬」是黃先生繼承不動產的額外負擔,但是在計算房地合一稅,並不是扣除房貸700萬。

繼承取得房地之額外負擔金額,是實際負擔貸款餘額700萬元,扣除繼承時房地現值400萬元,所以是「300萬元」

當你繼承的不動產有貸款,非自願出售,房地合一稅國稅局算給你看

房地交易所得=房地出售價額-成本-額外負擔-移轉費用

所以售價900萬元,減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元(400萬元×107.5%),再扣除額外負擔300萬元(700萬元-400萬元)及法定移轉費用27萬元(900萬元×3%),房地交易所得為143萬元。

非自願性出售不動產稅,房地合一稅率20%,所以需要負擔28.6萬元(143萬元×20%)房地合一稅。

有貸款的繼承房轉售,是「紙上富貴」嗎?

黃先生的繼承房售價900萬,扣除房貸700萬、移轉費用(仲介費等)27萬、房地合一稅28.6萬後,黃先生實際的獲利才144.4萬。

不動產傳承稅負成本,比你想像的大

105年房地合一稅新制上路後,因為新制是以不動產持有期間長短適用所得稅率,合併被繼承人的持有期間未滿2年稅率高達45%,超過2年未滿5年稅率35%,滿5年未滿10年稅率20%。

不動產取得成本是繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」,與市價差額高達7~8成。

「高稅率」及「偏低成本認定」的雙面夾殺,將導致需繳納高額的房地合一稅。

房地合一新制下,請務必留意不動產繼承稅負規劃。

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