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接手別人不要的預售屋…2千萬房子自備款竟至少600萬? 專家:要更多也是常有之事

此為預售屋示意圖,與本新聞無關。圖/聯合報系資料照片
此為預售屋示意圖,與本新聞無關。圖/聯合報系資料照片

關於「預售屋換約」需準備的自備款

雖然預售屋禁轉於112/7/1開始上路,但這裡指的是「112/7/1以後簽約持有的預售屋,除非特殊原因,否則直到成屋前都不得出售」。故112/7/1前持有的預售屋,至今仍可以換約出售。

在第一線常遇到買方對於購買轉手預售屋的自備款,普遍沒有太多的瞭解。以為看到開價2000萬的轉手預售屋,自備款只需(2000×0.2=)400萬就好。殊不知,開價2000萬的轉手預售屋,自備準備600~700萬以上都是常有的事。

為什麼?

首先,我們必須要知道一件事:預售屋轉手交易,由於現階段銀行還無法介入(貸款給你)。故如有價差的部份,現階段都必須用現金支付,也就是需提高你的自備款。

例如:屋主當初買1500萬,(按工程進度)目前屋主已付了225萬自備款給建商,現在屋主要賣你2000萬,則你承接時要準備的自備款是:已付+價差=225+(2000-1500)=725萬。

從這裡我們可以觀察一個現象:購買預售屋換約轉手的案子,若...

1.建築工程已經到很後期,或是

2.屋主價差很大,均會影響你購入時的自備門檻高低。

此外,上述的例子,並不是說你付完725萬後,從此就雲淡風輕。完成換約後,你還得接續履行前手尚未支付給建商的款項(如:工程款、過戶代辦費、稅費等)。若前手尚有100萬的款項還未支付給建商,則你之後就需(按工程進度)準備100萬給建商。

亦即:你買了那間2000萬的預售屋換約。前前後後加總,要拿出825萬自備款(並非如你當初認為的,只需準備400萬就好)。

當然,若接近交屋、欲辦理房貸時,你找得到「願意核准預售二手合約價」的銀行,則你之前在換約時先支付較多的現金,就可以先拿一些錢回來,改由房貸去補。

但這個的前提是:你必須「要先拿出」那麼多自備款,等撐到可辦理房貸時,現金壓力才可能得到緩解。

◎本文內容已獲 Lin's竹北房產筆記 授權,原文出處於此;未經同意禁止取用轉載。

房地產 自備款 預售屋

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