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包租公報稅 四個地雷別踩!

國稅局提醒,5月報稅季來了,房東記得申報租賃所得,否則遭民眾檢舉逃漏稅,得不償失! 報系資料照
國稅局提醒,5月報稅季來了,房東記得申報租賃所得,否則遭民眾檢舉逃漏稅,得不償失! 報系資料照

許多有殼族樂當包租公、包租婆,國稅局提醒,5月報稅季來了,房東記得申報租賃所得,否則遭民眾檢舉逃漏稅,得不償失!房東報稅時有哪些注意事項呢?國稅局教你如何避開這四個報稅地雷區。

資料來源:採訪整理、翁至威/製表
資料來源:採訪整理、翁至威/製表

地雷一、押金

國稅局表示,押金課稅問題可分為兩種情況,第一種是押金直接存在銀行或郵局,此時必須設算這筆押金的利息,列為租賃所得;第二種情況,若房東將這筆押金用來投資或其他運用,且衍生的所得已經申報,則可將押金利息扣除已申報的衍生所得,來申報租賃所得,避免重複課稅。

舉例來看,王老先生出租房屋,年租金100萬元,並收取押金30萬元,王老先生在申報當年度租賃所得時,除了租金100萬元外,還要再加計押金利息,以當年度郵局一年期存款利率計算約3,000元,合計100.3萬元計入租賃所得。

而假設王老先生將押金用來投資購買基金,當年度獲配收益約2,000元,在報稅時,租賃所得部分可扣除2,000元,申報為100.1萬元;另外再申報營利所得2,000元。

此外如果房客提早解約,或有其他違約事項,房東將押金沒收,國稅局表示,沒收的押金在稅務上視為違約金性質,就要列在其他所得。

你可能會問,所得列在哪個名目下,有差嗎?列租賃所得、營利所得、利息所得、其他所得,對於要繳多少稅會有影響嗎?其實魔鬼藏在細節裡,像是租賃所得,就有規定必要費用率43%,各類所得的規定各不相同,非列於租賃所得中,就不能用43%來扣除成本及費用喔。

地雷二、無償出租

行走江湖,總會遇到「好人好事代表」,願意無償出租財產給他人營業,比如無償借給朋友當辦公室,或是股東好心提供房產給公司使用,不過國稅局提醒,無償出租給他人營業或執行業務,仍有可能須課徵租賃所得!

有一個位於台北市信義區的案例,某位股東把名下房屋提供給某公司,作營業使用,這名股東認為自己是無償借給公司,並沒有收取租金,無須申報租賃所得,然而,國稅局的認知跟他有很大的落差。

國稅局認為,將財產無償借與他人使用,如果出借房屋作為營業或執行業務使用,無論是否約定無償使用,都須依當地租金行情來計算房東的租賃所得,並申報繳稅。

那如果無償出租給他人,但沒有供營業或執行業務呢?國稅局提醒,記得檢附經雙方當事人以外的兩人證明確實是無償借用,及法院或民間公證人公證的無償借用契約影本,也要確認確實並無營業、執行業務使用。

民眾可能會問,那如果兒子剛出社會,爸爸把房產借給兒子獨資開設律師事務所,這樣也要課稅嗎?其實稅法沒有這麼不近人情,國稅局表示,若房屋是無償提供給配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務使用,就沒有課稅問題,爸爸不會因此須設算租賃所得。

地雷三、職業房東

房東出租房屋是否會涉及營業行為,必須視情況而定。國稅局提醒,如果有設置店面或招牌,或僱用人員經營租屋業務,就會被視為經常性營業行為,此時就必須辦理營業登記,報繳營業稅。

一般而言,房東收取租金收入,只要扣除必要費用後,申報租賃所得報繳綜所稅即可。不過若有設立招牌或招募員工,變成「職業房東」,就必須登記營業稅籍。

地雷四、房客代墊稅費

房客代替房東履行各項義務,例如由房客負擔房屋稅、地價稅、二代健保補充保費等稅費,實質上是房東出租財產所收取的對價,房東在申報所得稅時,應與現金租金合計申報租賃所得。

報稅

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