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房地產節稅秘訣關鍵是什麼?會計師這樣算給你看!

【文.張淯 社長】

房屋稅徵收時間,許多擁有房產的屋主紛紛設想減稅妙方,報載一位在高雄擁有五百多坪廠房的屋主,聽說廠房房屋稅可減半徵收,便興致高昂且得意地前往稅捐處申請,但心中稍有些忐忑,因為其工廠是違章建築,不知是否還能減半繳稅?

經高雄市稅捐稽徵處表示,只要是合法登記的工廠,直接作為生產使用的自有房屋,其房屋稅減半徵收。但若該房屋在同一基地且在同一圍牆內,新建物無使用執照的違章房屋時,因無設立許可,尚難認屬合法登記之工廠,因此不適用房屋稅減半徵收。那麼對於屋主而言,應在申請減稅之前,辦妥那些手續?屋主如何才能少繳點稅呢?

每年到了繳納房屋稅的月份時,總是幾家歡樂幾家愁,總覺得從口袋掏錢出來心裡就有股痛,然而事實上,房屋稅是根據房屋本身的價值來課徵,而房屋與工廠廠房,其所收的稅額又有何不同?根據各縣市政府地方稅務局表示,自有工廠如嗣後轉租,因非自行生產使用,不符房屋稅減半徵收之規定,房屋稅應恢復按營業用稅率徵收(稅率3%),又房屋如供辦公室、守衛室、餐廳等使用,亦非為直接生產使用範圍,房屋稅亦應按營業用稅率徵收。然而這樣的規定,常令許多屋主不清楚自己的房子是否適用減稅方案。本期【獨家報導】特別邀請到萬騰會計師事務所的莊世金會計師,帶領讀者跟我們一起看新聞搞懂稅務。

張淯 社長:

今天我們專訪萬騰會計師事務所的莊世金會計師,專長是為企業財務及租稅規暨投資公司規劃,以及股權規劃,還出了《創業股權規劃實戰聖經:給台灣新創、投資者的募資、估值、財務問題解決指南》這本書,並得到中小企業處的金書獎,莊會計師現在還在拓展專業,投考律師執照,如此堅實的專業背景,必能提供讀者相當專業的洞見。首先,請問房屋稅課稅是如何計算他的區間的呢?

莊世金會計師:

房屋稅課稅所屬期間是前一年的7月至本年的6月,每年課徵一次,如果在這期間有房屋使用情形變更,在每月的15日前提出申請,則當月就可以適用變更後的稅率,在16日之後提出申請,則要次月才能適用,所以如果你稅單上還是營業用稅額,就是屬於房屋使用情形變更前的稅額。

張淯 社長:

請問有的房屋沒有營業使用,為什麼還會按照營業用稅率課徵?

莊世金 會計師:

這個大部分情況是屋主可能租給營業人當房屋使用,後來不租人離開了,但公司卻沒有遷走,他的稅籍還掛在裡面,所以如果租給他人的房屋,若對方搬走就要通知國稅局告知公司已經遷走了,請他清查這邊的稅期,一般我們講出自己的名字、身分證字號或者公司名稱,若稅籍還在房子裡國稅局就會發函,也會進去訪查一下。如果房屋使用情形變更時,依規定應於變更使用之日起30日內向房屋所在地方稅稽徵機關申請使用情形變更,所以屋主若未做營業使用,而未向地方稅稽徵機關申請改按住家用時,房屋稅仍按營業用稅率課徵房屋稅。

張淯 社長:

請問房屋已改為自用住宅,為何有的房屋還是以非自用住宅稅率課徵?

莊世金 會計師:

這要分成兩種情形,一是部分自住,另一是營業用途,也可能工作室就是他的住家,因為有某部分是營業用,這時稅捐稽徵處就會依照他使用的範圍,一部分課徵營業稅,另一部分以自住課稅,依房屋稅條例第5條第1項第3款規定:「房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」也就是說非住家使用部分面積超過六分之一者,就要按實際使用面積計課,未達全部面積六分之一者,以六分之一為準,分別按住家或非住家用稅率課徵房屋稅,現在規定營業用課稅不能低於六分之一,就算是一個桌子這麼大小,也要以整間房子的六分之一來課稅,所以整個來說就是不能低於六分之一。

張淯 社長:

請問現在很多房子改成廠辦,課徵房屋稅有何不同?

莊世金 會計師:

稅務的基本概念是以實質課徵為原則,若有違建一樣要課稅,有些可以釘門牌,可以跟稅捐處請求評定課稅限制,之後報稅單郵寄給你,稅捐處會認定你有實質使用房屋,即時你是違建沒有權狀一樣要繳稅。

張淯 社長:

請問頂樓廣告塔是否要課房屋稅?

莊世金 會計師:

課稅的標準在於稅捐處認為這個廣告塔是否有增值的可能性。理論上,地價稅是每年都會增加,但房子每年都會遞減,因為房屋會越來越老舊,價值越來越低,這跟地價是相反的,地價理論上是不會下跌,所以稅額不會每年提高,舉例,像今年武漢肺炎以來,房價普遍會下跌,大家接到單子可能會減少,而房屋的價值,理論上是每年遞減,因為屋齡的關係,所以除非你增加房屋的裝潢或增加一些附屬設施,讓房屋的價值明顯增加。當然,房屋稅也是看政府的評定,一般而言,每年收到的房屋稅會根據折舊率而減少的,但如果房屋稅變多,那麼這原因就要去詢問了,這應該不大合理,不會無緣無故變多,如果收到房屋稅時要繳得更多,那麼屋主應該會知道,因為政府核定一定是遞減不會突然提高,若是提高,那就一定是重新核定的問題。

張淯 社長:

房屋裡面如果有電梯,要不要課稅?

莊世金 會計師:

如果房屋裡有設電梯,那就會增加房屋的價值,所以會重新核定房屋稅。對一間房子而言,有電梯與無電梯,當然在賣價上就不一樣,價格也明顯不同,而且這間房子的價值提升、社會觀感也增加了好感,當然也就增加這間房子的價值。

張淯 社長:

請問若房子出租是作為營業或執行業務用的話,這時會牽涉何種稅法?

莊世金 會計師:

這就涉及蠻多。首先,你的房屋就變成營業地址,所以地價與房屋稅都會增加,現在房屋的營業稅課徵3%、地價是20%,原本是自用的房屋會增加1,000元到2,000元不等,所以出租給公司行號,會比租給自用的行情多1成左右,因為是租給公司就要依規定開立扣繳憑單給房東,那麼房東會暫扣10%的稅,到了年底申報綜合所得稅,也就是以57%認列。

張淯 社長:

請問租賃所得如何申報?

莊世金 會計師:

剛剛我們有提到,以實際收入乘以稅率57%,依規定是不需要檢附任何憑證,來證明其餘43%的修繕房屋費用,所以就申報57%當月所得即可。也就是說,譬如房東收房租1萬元,一般也不太可能每個月都花4,300元修繕房屋,所以這部分對房東的稅務是蠻有利的,我個人認為房東繳得稅比較少。

張淯 社長:

房子出租供他人居住或所有權人戶籍未遷入,是否可申請適用自住住家用房屋稅稅率?

莊世金會計師:

符合自住住家用要件(即1.無出租。2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。)的房屋,可適用自住之住家用房屋稅率1.2%,且不以戶籍遷入為要件,但是如果將房屋出租供他人使用,則視承租人實際使用情形,依所適用稅率課徵房屋稅。

張淯 社長:

若是房東未繳房屋租賃所得,是否有相關罰則?

莊世金 會計師:

一般有所得就要納稅,由於大部分的房客都是透過銀行轉帳,所以基本上都有稅務的軌跡,由於與房客之間屬於租賃行為,所以房東不能限制房客遷入戶籍,就算沒有經過公證,表面上看不到有出租的事實,有任何人居住,也跟房客約定好,房東不能限制房客跟國稅局申報租金。若租約內容與規定不符,房客可要求房東修改,若契約被查出不合規定,被要求限期改正而未改正者,可依消保法規定,處房東3萬至30萬元罰鍰,持續未改善再罰5萬至50萬元,且按次處罰。

張淯 社長:

請問新建房屋應於何時向地方稅稽徵機關申報房屋現值?

莊世金 會計師:

這可以分以下三種情形來向地方稅稽徵機關申報房屋現值:

一、新建房屋,以門窗、水電設備裝置完竣,可供使用之日為起算日,未裝置完竣已供使用者,以實際使用日為起算日。但延不裝置門窗、水電者,以核發使用執照之日起滿30日為起算日(臺北市、高雄市、新北市以滿60日為起算日)。

二、其延不申領使用執照者,以房屋主要結構完成,可供裝置門窗之日起滿30日為起算日(臺中市以60日為起算日)。其延不申領使用執照者,以房屋主要結構完成120日為起算日(僅臺北市、新北市適用)。

三、增建、改建房屋,以增、改建完成可供使用之日起為起算日。

張淯 社長:

新建及增改建房屋應如何申報設立房屋稅籍?

莊世金 會計師:

如果屬於有使用執照的房屋,除了填寫房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報書外,另應檢附使用執照、身分證明文件、平面圖、建物勘測成果圖,如果有裝設電梯者,需附貼妥印花稅票的電梯工程合約書,這些文件影本即可,如為未領使用執照房屋,除填寫申報書外,還須檢附承諾書正本、土地所有權狀影本(非自有土地應附土地使用同意書)、身分證明文件及平面圖。

張淯 社長:

年度中房屋買賣移轉過戶,該年度的房屋稅應由誰負擔?

莊世金 會計師:

房屋典賣移轉在當月15日以前者,房屋稅自當月起向買方課徵。在當月16日以後者,次月起向買方課徵。但買方可以申請代繳賣方應繳未繳(包括以前各年期及移轉當期)的房屋稅,代繳的稅額可以向納稅義務人求償或在買賣價款內扣除。

張淯 社長:

房屋遭受重大災害可否申請減免房屋稅?

莊世金 會計師:

房屋遭受重大災害應於事實發生之日起30日內,向當地主管稽徵機關申請派員調查,每設籍戶的毀損面積達5成以上,必須修復始能使用之房屋,免徵房屋稅,若毀損面積達3成以上而不及5成者,減半徵收。

張淯 社長:

如果往年會收到房屋稅單,但今年卻突然沒收到?原因是什麼?

莊世金 會計師:

正常應該會收到的,除非你是辦自動轉帳納稅,辦扣繳就是房屋稅、地價稅都可以用銀行轉帳方式,這時國稅局就不會寄給你稅單,他會在最後一天直接從你的帳戶中扣款,然後會寄發收據給你。或者房屋的課稅現值已經低於10萬元且作住家使用,則已符合免稅要件,也不會收到稅單;又或者納稅人通訊地址已變更,未通知地方稅稽徵機關辦理變更,所以收不到稅單。

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