日本REITs商品 錢景亮

近年來新興市場與海外不動產等資產類別逐漸受到關注，其中，日本不動產市場受惠就業需求提升及觀光人潮湧入，海外投資金額更逐年成長，今年前三季金額已達1.78兆日圓，遠超2024年全年1.2兆日圓紀錄。投信法人認為，投資人可適時關注日本不動產投資信託基金（J-REITs）等多元投資機會。

國泰投信ETF研究團隊指出，觀察疫情後的2021年至2024年GDP年均複合成長率達1.2%，遠高於1994年至2020年的0.7%，尤其在新任首相高市早苗上任後，其推動的高市經濟學，更是承繼過去安倍晉三提出的安倍經濟學，聚焦物價通膨、經濟強化與國防外交三大核心，以寬鬆的財務政策來打造經濟正向循環，並將國防、AI、半導體列為重點發展項目，有望為日股後市注入強勁成長動能，也帶動商用不動產需求增加。

日本房市12月持續回暖，東京、大阪等核心城市住宅價格穩中微升，全年漲幅約5%至6%。日圓維持弱勢，吸引外資積極進場，豪宅與新建公寓需求強勁。澀谷、高輪Gateway、大阪梅田等再開發計畫推動資產價值提升，政府亦加速空屋活化政策，改善地方市場流動性。

國泰日經225經理人游凱卉表示，日本經濟復甦推動東京首都圈辦公室需求逐年攀升，空置率顯著下降。東京作為全球企業進入亞洲市場的重要戰略據點，吸引大量投資，半導體產業獲日本政府背書，列為國家戰略產業，日本經濟產業大臣赤澤亮正更喊出半導體自給自足的目標，帶來龐大就業機會，預期將如台積電在熊本市建廠一般，提早開始拉抬可能建廠地點的房價與租金。對商用不動產投資人而言，也意味著東京等重點城市的租金具有隱藏上漲潛力，投資人可適時布局來搶進後市增值空間。

野村日本動能高息經理人張怡琳指出，商用及物流地產需求穩定，東京辦公室租金維持強勢，大阪、名古屋物流中心供需偏緊，顯示市場基本面仍具韌性。