REITs擁利多 漲勢添動能

在過去2006、2009年降息年度且總體經濟未進入景氣衰退的情況下，REITs繳出33%和27%的正報酬率，優於同期間各債市3~14%的漲幅。法人表示，根據過去兩次美國聯準會降息循環經驗顯示，REITs受益經濟維持擴張挹注產業成長機會，漲勢更勝債券。

復華全球資產證券化基金經理人張正宇表示，相較於債券主要報酬來源為債息收入及利率下滑創造的資本利得，REITs除了租金收益之外，租金或房地產價格可進一步受惠經濟成長帶來的益處，進一步推動資產及股價上漲。

對REITs公司而言，可趁利率降低的低成本時期，透過借入低價的資金買進理想房地產標的，讓物業組合汰弱留強，進一步增加租金成長收益。降息循環開啟為REITs帶來正面的雙重槓桿效應。

目前的房地產市場供需狀況轉向對REITs公司收租的有利局面，因為先前高利率美國商業房地產的新開工數量明顯減少，2024年以來下降約20~30%，但同時因2025年美國經濟預期將不會陷入經濟衰退，需求方面預計仍能保持一定水準，在供需狀況轉變下，REITs的租金收益在2025可望持續攀升。加以利率下降，REITs利息支出減少，可降低成本壓力，進一步提升獲利表現。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，醫療保健REITs持續得益於強勁的高齡住房基本面，富時北美醫療REITs指數今年以來（截至11月5日）已有29.1%漲幅，大幅超越富時北美REITs指數的7.1%。市場預期，本輪聯準會降息循環下的REITs走勢可能相似於美國1999-2003年聯準會降息周期中的表現，REITs將是長期看多的配置好選擇。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示，根據統計，不動產為美股11大產業中與利率反向關係最明顯的產業，也是利率下行的最大受惠類股，一旦利率下降能減輕融資壓力，同時提升獲利能力，且因為貸款成本下降也將提高市場對房地產的需求。