日前房仲公佈北市各區老公寓7月份的平均成交價，調查結果顯示，台北市各區的老公寓7月平均成交價，每坪價格少了快4萬元，平均成交價也掉到單坪27.5萬元，創2年3個月以來的最低價。政治大學地政系教授張金鶚分析，隨著房市進入盤整階段，品質難控制的中古屋跌價空間相對性地變大，可能要等到實質所得回升後，房市才可望穩定。

預售屋量縮 中古屋品質不一跌價

總統大選前後種種利多不斷釋出，使得房市一度登上最高峰，但選後經濟相對疲弱，加上通膨和美國次貸的接連衝擊，房地產市場也受到影響，全台房仲預售屋的成交比重，由年初的8.4％下滑至7月份的3％，跌到本年度的最低點，約半年減少6成4。中古屋市場價格也隨之重創，每坪大跌近4萬元。

張金鶚分析，當房地產景氣下滑時，首當其衝的多半是預售屋，因為一般預售屋多半要等2、3年才會蓋好，但若未來房市的前景況不被看好，則預售屋的價格和成交量也會面臨重大考驗。

張金鶚說，由於中古屋物件的品質較為參差不齊，如容易出現漏水、壁癌等問題，所以價格方面的波動也會相對明顯。中古屋過去因為區域預售屋的哄抬身價，而使得房價隨之水漲船高，因此在房事盤整的此刻，價格大跌也是預期會出現的情況。

實質所得增加 房市才能再起

國內房地產市場的景氣要如何提振？張金鶚認為，只有國民的實質所得增加，並且可以穩定成長，才是讓房市復甦的核心關鍵。全球通膨效益、薪資所得下滑和央行升息的幅度都是影響房市景氣的主因，而且如果央行升息幅度過高，會使得貸息成本持續升高，但所得卻沒有增加，購屋者的態度恐怕會更趨於保守。

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